Как говорится, «взяться за перо» меня побудило странное открытие: никто из интеллигентных людей, с которыми начинаешь говорить о превратностях жилищно-коммунальной реформы, не только не понимают ее смысла, но даже не знают разницу между ДЭЗом, РЭУ и управляющими компаниями. Похоже, эту разницу скрывают сами ДЭЗы, то бишь, старые советские дирекции единого заказчика. Почему только?
Я и сам при советской власти не задумывался над этой аббревиатурой. Что-то вроде надстройки над ЖЭКом (жилищно-коммунальной конторой). Но когда в стране заговорили о срочной необходимости выбора каких-то управляющих компаний, да еще в обязательном порядке, пришлось задуматься о роли ДЭЗов в нашей жизни. Дело в том, что пока текли наши крыши, и не текла вода в кранах, там наверху ввели какой-то Жилищный Кодекс. И требует этот Кодекс нам всем выбирать управляющую компанию. Иначе нам ее назначат. Что при этом изменится в нашей жизни, никто толком не объясняет, но пугают.
Так в чем миссия ДЭЗов, если краны и крыши нам всегда и сейчас ремонтировали не они, а слегка выпивающие рабочие ЖЭКа? И почему теперь вместо ДЭЗов будут управляющие компании? И чем собираются управлять управляющие компании?
Оказывается, во-первых, ДЭЗ и управляющие компании – это одно и то же. Только пока ДЭЗ подчинена управе как ГУП (государственное унитарное предприятие). Или МУП (муниципальное унитарное предприятие). Во-вторых, управляют они нашими жилищными деньгами. А именно: платя их подрядчикам, то есть собранным в ЖЭКах рабочим – слесарям, плотникам, электрикам, дворникам, расплачиваясь за нас с монополистами – Водоканалом, РАО ЕЭС, планируя расходы на плановый или капитальный ремонт. И что интересно: этими деньгами ДЭЗы без нашего ведома управляли и раньше.
Они отвечали за микрорайон, то есть за полсотни (больше-меньше) домов, и, распоряжаясь общим котлом, они обычно направляли деньги на ремонт и поддержание чистоты/красоты туда, где жило начальство, где жили они сами, где уж очень скандалили пенсионеры. И никому в тех деньгах не отчитывались. Жители никогда не знали, сколько денег дал в общий котел их дом и сколько на него было истрачено. То, что пропорционального возврата не было, оно и понятно. Но никто и не бунтовал. Деньги-то были не наши, а бюджетные. Перекладывались из одного кармана в другой. И квартиры были не нашими, и дворы, и подъезды.
Теперь же, когда государство под видом приватизации жилья превращает свой гнилой жилой фонд в нашу собственность и заставляет нас самим содержать его, ситуация коренным образом меняется: мы не только хотим знать, КУДА идут наши деньги именно с нашего дома и КАК они расходуются на поддержание именно нашего жилья в приличном состоянии. Некоторые даже хотят САМИ управлять этими деньгами. Например, создав товарищество собственников жилья, тем более что Кодекс как раз к этому и призывает.
И вот тут собственно и возникает коллизия. В жизнь входят новые правила игры. И то, что их снова пишут без нас, очень неприятно и, главное, не законно. Дело в том, что ДЭЗам нравится их работа – управлять нашими денежками. А если еще учесть, что к нашим денежкам прибавляются и бюджетные субсидии малоимущим и прочие дотации, то им ОЧЕНЬ нравится эта работа. Как-никак денежные потоки сопоставимые с нефтяными. И прочие управляющие компании им, конечно, не нужны. Но Жилищный Кодекс их упорно навязывает в качестве обязательных конкурентов. Чтобы разбить их монополию и тем повысить качество коммунальных услуг. Приходится подчиняться и имитировать конкуренцию.
Например, в нашем Митино. Сотрудники ДЭЗ сами (!) ходили по квартирам и предлагали подписать некое решение общего собрания дома (в виде заочного голосования – очень удобно) о выборе управляющей компании, то есть ДЭЗа. Списка конкурентов при них не оказалось. Не было его и в диспетчерской, куда отсылали любопытных. Как очень любопытный, я дозвонился до начальства, и список появился (его, оказывается, просто кто-то вырвал из папки). По этому списку я не поленился и позвонил. Из семи телефонов то не отвечали, то телефоны оказались перепутанными. Ответили два. И выяснилось, что это строители, и управлять жильем они и не собираются. Так что поневоле граждане выбрали ДЭЗ. Правда, предлагаемое этим же решением утверждение договора с ДЭЗ не прошло. Ну, не выдержали люди, сообразили: какой-такой договор? Где он? Пусть сначала разъяснят, что в нем и какие есть альтернативы. И исключительно правильно поступили!или: какой-такой договор? Где он? не прошло. липовыми: где никто не отвечал, где телефоны перепут
Интересно, что бы сказали жители, если бы узнали, что сами ДЭЗы очень скоро приватизируются и перестанут подчиняться властям? То есть уже совсем ничем не будут отличаться от прочих управляющих компаний на рынке. И займутся они бизнесом, извлекая себе максимальную прибыль из управления нашим собственным жилищным комплексом. Для начала возьмут они с нас по своему коммерческому уставу 25-30% от проходящего через них денежного потока на свое содержание. И не спросит с них больше ни КПСС, ни Путин за плохое качество и бесконечно растущие тарифы. Бачылы очи, що купувалы? Иште, хочь повылазьте! Это значит: подписали договор? Вот и сидите. А не будете платить – в суд, и на выселение. Ну, не на улицу, у нас же социальное государство. Значит, в социальное жилье, в квартирку поменьше, типа общежития. Ну, и подальше от центра, конечно.
Потому в повестку дня всех собраний жителей по всей Руси великой надо ставить не выборы управляющей компании, а ДОГОВОР, как знак новых равноправных отношений не власти и народа, не начальника и подчиненного, а НАНИМАТЕЛЯ и ИСПОЛНИТЕЛЯ. Причем это мы – наниматели. А они – исполнители. Чувствуете разницу? И правильно, что чувствуете. И хорошо, что чувствуете. Ибо в ней, кстати, вся суть демократического устройства общества, где власть – наемный слуга народа. Чем быстрей осилим эти новые правила, тем быстрей избавимся и от былой фетишизации любой власти. А начинается все с того, что отныне добровольно подписанная нами бумажка – договор – становится ЗАКОНОМ, определяющим отношения между подписантами. В нем сказано, за что и сколько мы платим и что последует за неплатежами или за плохим обслуживанием. Подписал, к примеру, что отдаешь квартиру за неуплату, значит, отдашь.
Потому-то надо хорошенько знать, что мы подписываем в бумагах, подсунутых нам ДЭЗами. Этот многостраничный и трудночитаемый документ, надобно повсеместно и упорно обсуждать, уточнять, обсасывать каждый пунктик, придавать гласности все скрывающиеся в нем опасности. В этом документе должны быть согласованы все санкции, указаны все детали взаимных обязательств – с одной стороны жителей, а с другой стороны – и эксплуатационных компаний, и монополистов-поставщиков воды, тепла и света, и самих управляющих компаний, берущих на себя миссию посредника и отвечающего за вторую сторону. Домкомы, органы ТОС, опытные ЖСК должны всеми средствами – через печать, на своих конференциях, в Интернете – обмениваться между собой опытом превращения этого документа в инструмент найма и контроля за службами ЖКХ, в средство защиты своих семейных бюджетов и повышения качества коммунальных услуг.
Самой дурной практикой следует назвать механическое подписание типового договора, разработанного для нас то ли самими ДЭЗами, то ли в недрах местной власти. Не надо спешить! Лучше потратить свое время, свои деньги на юриста, приложить собственные умственные усилия, но осилить этот новый в нашей жизни документ, попутно осваивая культуру договорных отношений. Еще пригодится…
Так и происходит то, чего хотели авторы Жилищного Кодекса. А именно вторичный передел рынка жилья. По масштабам - жилищная революция. Грядет новый передел собственности и на этот раз уже самой что ни есть единственной, кровной – жилищной собственности. Приличное жилье отойдет постепенно тем, кто в состоянии за него платить, а остальные (их подавляющее большинство) вернутся туда, откуда вышли – в социальное жилье типа общежития, оставив свою собственность в руках управляющей компании. Ибо в стране, где большинство бедных, владение жильем – непозволительная роскошь. Это же ежу ясно. Только не сразу. А лишь когда придет судебный пристав и вынесет наши вещи на улицу.
Еще в начале 90-х началась приватизация квартир. И власти должны были нам сказать, что оформление квартиры в собственность означает кроме права продавать ее по рыночной цене, еще и обязанность платить за содержание и ремонт не только своих квадратных метров, но и всего многоквартирного дома. И не только платить, но и совместно решать, кому платить, сколько платить, за что платить. Словом, управлять этим сложным инженерным сооружением, ставшим долевой собственностью жильцов. Власть скрыла суть жилищной приватизации, чтобы побыстрей прокрутить это дельце. И мы кинулись на халяву получать в собственность свои квартиры. Ибо сразу увидели, что стоимость московских квартир на рынках жилья – сотни тысяч долларов. Сколько бедняков-москвичей тут же продали, впервые получив на руки невиданные до сих пор капиталы? Кое-кто поумней сразу уехал жить в Крым, купив там еще дешевый кусок землицы. А кто не продал, продолжал платить государству ту же квартплату. И тоже радовался, вот, мол, какое у меня богатство. Потом квартплата резко поползла вверх. Сколько было возмущения среди простого народа. Тогда-то, наконец, и заговорили о новых обязанностях собственников квартир содержать за свой счет весь дом с его потрохами – подвалами, крышей, коммуникациями и неизбежным капитальным ремонтом.
Таким скучным оказался смысл жилищной приватизации: он даже не в позорном для правительства росте цен на коммунальные услуги, а в обязательном участии самих жителей в низменных, ничтожных вопросах уборки двора, вывоза мусора, захламления подъездов и т.п. Причем, те, кто так и не приватизировал свою квартиру, тоже оказались в тех же условиях: дом-то один и тот же для собственников и не собственников! Можно, конечно, не вникать в эту «чепуху», если дом у вас новый, с собственной котельной и у вас достаточно денег, чтобы не считаться с расходами. Нанять домуправа, и пусть он разбирается, кто будет дом обслуживать: ДЭЗ или управляющая компания или бригада слесарей-плотников-электриков-дворников-охранников. Его это холопье дело. И пусть только попробует не угодить! Хотя и для этого случая – и при больших деньгах – а придется этому домуправу серьезно поработать над договором. Но большинство, увы, подавляющее большинство граждан России, не только экономит каждую копейку, но и доживает в ветхих домах на слом. А если говорить о водопроводе и теплосетях, то поневоле за голову схватишься: здесь 80% износа. Куда ж дальше-то?
И что же делать? Первое, что приходит людям в голову – упразднить ненавистный Жилищный Кодекс, пусть государство продолжает содержать всю систему ЖКХ с прогнившими трубопроводами и крышами. Еще будут многотысячные демонстрации с такими лозунгами, я уверен. Если вдуматься, ведь приличное современное жилье является важнейшей составной частью системы жизнеобеспечения на территории вместе с дорогами, здравоохранением, безопасностью, образованием, досугом и т.д. А жизнеобеспечение есть основная миссия местного самоуправления. Какое же право имеет муниципальная власть снимать жилье со своей ответственности? Особенно в стране, где нет среднего класса, имеющего достаточно средств, чтобы владеть недвижимостью.
Ведь для большинства населения по силам лишь социальное, то есть государственное, а не частное жилье. И государство во всех цивилизованных и богатых странах стремится иметь его ровно столько, сколько надо, чтобы обеспечить несостоятельную часть населения. Не может право гражданина на жилье быть отданным на откуп рынку и обеспечиваться только хилым обязательством государственных субсидий! Это ж какие должны быть объемы субсидий, какая бюрократия для учета нуждающихся – проще заняться вплотную социальным жильем. Это давно поняли там. А здесь? Здесь что-то не так. И, видимо, потому сотни поправок к Жилищному Кодексу пробиваются через немыслимые барьеры в Государственную Думу. И может быть, его реализацию и перенесут на пару-тройку лет, как уже было с ним однажды. Хорошо бы!
Но что изменится за этот срок? А вот что. Во-первых, некоторые люди поймут, что управлять своими скудными средствами на содержание своего жилья лучше все же самим. И сообразив это, научатся организовываться в товарищества собственников жилья – ТСЖ, куда и будут поступать все средства: и квартплата, и субсидии, и дотации. ТСЖ и будут расплачиваться с поставщиками услуг, без посредников. И появится специальность управдома, как в добрых старых ЖСК: управляли же председатели, избранные жителями, и неплохо. Теперь это будут ТСЖ. Некоторые раскошелятся и на оплату своего менеджера с бухгалтером – это все же не 30% от бюджета дома. На первых порах и их не надо: пусть будут управляющие компании, но правление ТСЖ станет собирать деньги, договариваться о тарифах, согласовывать сроки текущего и капитального ремонта, заключать договора, контролировать их выполнение. Все-таки такая организация дела эффективней, чем биться за свои права в одиночку.
Возможно, за эти три года поймут, наконец, и муниципальные власти кое-какие фундаментальные вещи. Об этом, право, даже странно говорить, но даже богатейший мэр Москвы, притворяется, что не понимает: если власти хотят жилищное самоуправление, то пусть будут любезны передать товариществу весь дом, с подвалами и прочими нежилыми помещениями, как единый инженерный комплекс. И не забудут при этом сделать в нем капитальный ремонт, чтобы товарищество не было обременено невыполнимыми обязательствами с момента получения дома на баланс. Кто ж в здравом уме согласится отвечать своими средствами за ветхое жилье, от которого спешит избавиться власть? Тут у государства должок на сотни миллионов долларов. И это так бросается в глаза, что обсуждать не прилично…
За это время как раз и кадастр подоспеет, и землеотвод власть сделает под каждым домовладением. Так, чтобы товарищества брали дом вместе с землей, а то, что это за собственность, с которой в любой момент и согнать могут? А самое главное, на рынке, наконец, подрастут, наберутся опыта реальные игроки, конкурирующие управляющие компании, и они-то и будут на самом деле заинтересованы в том, чтобы не тормозить создание ТСЖ, а реально помогать им. В том хотя бы, чтобы передавать жителям действительно полную информацию о техническом состоянии дома и об арендаторах или собственниках нежилых помещений. В том, чтобы открыто и по-деловому, как партнеры, сесть за стол переговоров и обсудить по пунктам условия договора управления. В том, чтобы добровольно принять принципы подотчетности жителям в лице ТСЖ.
А на первых подступах к этой новой жизни, которая когда-нибудь все-таки наступит в России, надо всемерно развивать активность домкомов и ТОС, как массовой школы общественного и жилищного самоуправления. Так победим!
Игорь Кокарев
Комментарии: Дмитрий Маслюк
Конечно надо развивать активность ТОСов и домкомов. Только в домкомах трудятся бабушки лет 70-80, которым и прочитать договор сложно, не то, что понять о чем там говориться. И это в лучшем случае. А в худшем - домкомов нет вообще.
Как справедливо заметил автор статьи, нас пытаются обмануть второй раз. Первый раз обманывали когда перераспределяли нашу оплату за ЖКУ (читай, отмывали), теперь хотят, чтобы мы сами взялись за ремонт жилья.
В Ставрополе местные власти вроде бы согласились отдавать жильцам на попечение дома только после их капитального ремонта. инициатива, конечно, хорошая. Но, во-первых, этот ремонт будет происходить только на 80% за счет бюджета города. 20% должны будем выложить мы. То есть, отдать еще 1/5 от того, что мы уже заплатили за ремонт своего дома. А во-вторых, сомневаюсь я, что в теперешнем бюджете города (с учетом реформы МСУ) есть и те 80%, которые обещают...
Рынок управляющих компаний развивается слишком медлеными темпами. Среди крупных игроков - только Интерросовский Новогор, работающий всего в нескольких регионах страны. По этому, думается, что лучше оставаться в ЖЭУ. Хоть плохо работают, но... иного пока нет вообще.
Юрий Александрович Литвинов
Заметки из ссылки. Я бы назвал всё-таки не «кошмары» а реалии… :) Немного меня пугает высказывание автора о беседах с интеллигенцией. Это богема? Или всё-таки он имел в виду образованных людей, читающих прессу и «объявления» на подъездах!? Позвольте немного поёрничать в авторском стиле! Такое впечатление, что коллега проснулся после долгой спячки и, как Илья Муромец бросился спасать страну! По собственному опыту скажу, что «народ» проснулся ещё в конце прошлого года. Если помните, тогда был первый срок выбора управляющих организаций (если быть точным в формулировках!!!) Сам в то время понял перспективность этого бизнеса. Поэтому в теме на 100%. Действительно, нас «заставляют» выбирать эту самую организацию. Но боятся здесь нечего, кроме мошенничества. Автор совершенно прав в том, что ничего не изменится. Что главное для населения? Качество! Стоимость! И…, как ни странно, доброе слово!!! Всё это присутствует сейчас на рынке. Люди, желающие заработать в этом секторе рынка, стремятся сделать минимум, чтобы пролезть в души жильцам. К самым распространённым способам можно отнести: покраска подъездов, открытие общественных приёмных, подготовка (украшение) территории к праздникам, возрождение книги жалоб и предложений. Некоторые даже умудряются заявлять о снижении стоимости обслуживания жилья. Тут, конечно, они идут на жертвы исключительно во благо населения, отрывая от себя куски. Так почему же ничего не изменится в таком случае? Во-первых, качество понятие относительное :) Ну не сможет кран починить лучше тот самый сантехник, который его чинил до того, как его работодатель назвался по-другому Во-вторых! Ладно - собственники (опять же будем точны в формулировках!) К сожалению, и сами «управляющие» скоро поймут, что ничего не смогут решить в плане стоимости. Денег населения никогда не хватало на обслуживание жилья. Перекрёстное субсидирование для того и было придумано. Жилищные нувориши вынуждены будут отказаться от своих популистских скидок. Как только управляющие придут к собственникам и скажут «дайте денег», их тут же переизберут на других - более лояльных. А тут уж о добрых взаимоотношениях позвольте забыть :(
И всё-таки главным стопором является другое! Рулить всем будут энергоснабжающие организации, которые не стремятся заключать прямые договоры. Гораздо легче «трясти деньги с юридического лица, чем страдать в судах по выбиванию долгов у жильцов. Очень логичным выглядело бы желание этих монополистов (а вы понимаете, что речь уже идёт о РАО и их коммунальных системах) «принять» себе ещё одну прибыльную отрасль! Как это происходит с водоканалами, тепловыми сетями и т.д. Но они этого не делают. Я думаю, потому что и в таком состоянии она выполняет их сегодняшние устремления к власти. Да-да-да! Опять политика! В этом, по-моему мнению, вся суть и провал наших реформ. В суть закладывается в большей степени не стратегия зарабатывания денег, а построение системы воздействия на умы будущего электората! Рассуждения же автора о проблемах движения по стране жилищно-коммунальной реформы в таком популярном стиле, по-моему, запоздали в плане актуальности. Тем более заявлять о катастрофе и просить дать три года, чтобы она сама-собой рассосалась!? Увы… Позвольте не лезть в дальнейшее рассуждения о том, как нас банально обманывают все участники жилищного лобби. На этих страницах вернее о другом! Вы посмотрите, как всё сходится! Оказывается дело то в одном: в отсутствии элементарной разумной системы просвещения того самого, что «народилось». С каждой минутой, с каждой нерешённой проблемой я убеждаюсь в том, что нам надо воспитывать человека нового поколения. И не в возрастном измерении, а в интеллектуальном. Не надо ждать, когда виртуальный муниципалитет «поймёт, наконец, кое-какие фундаментальные вещи». Их надо учить! Нам надо всем учиться!!!
ИСТОЧНИК: сайт «Эксперты для гражданского общества» Московской школы политический исследований