Самый низкий порог €250,000 сохраняется для специальных категорий недвижимости и действует независимо от региона. Для стандартных жилых объектов минимальная сумма составляет €400,000 в большинстве регионов и €800,000 в наиболее востребованных локациях.

Разница заключается не только в стоимости. Для каждого варианта действуют собственные требования к типу объекта, площади и его юридическому статусу. Поэтому недвижимость для «золотой визы» необходимо выбирать с учетом условий программы еще до заключения сделки.

Минимальные инвестиции от €800,000 предусмотрены для стандартной недвижимости в наиболее востребованных регионах Греции.

Повышенный порог действует, в частности, в Аттике, включая Афины, Салониках, на Миконосе и Санторини, а также в других предусмотренных законодательством территориях с высоким спросом на недвижимость.

Инвестор должен приобрести один объект, площадь которого составляет не менее 120 м². Нельзя, например, купить две квартиры по €400,000 и объединить их стоимость для выполнения инвестиционного требования.

Порог €800,000 особенно важно учитывать покупателям, которые изначально ориентируются на Афины или популярные туристические локации. Стандартная квартира меньшей стоимости в таком регионе не будет соответствовать требованиям Golden Visa только на основании того, что находится в подходящей локации.

В остальных регионах Греции стандартный минимальный порог для покупки недвижимости составляет €400,000.

Как и в случае с категорией €800,000, инвестиция должна приходиться на один объект площадью не менее 120 м². Таким образом, основное различие между двумя вариантами заключается в географии покупки, тогда как требования к количеству и минимальной площади недвижимости остаются схожими.

Этот вариант расширяет поиск за пределы наиболее дорогих рынков. Инвестор может рассматривать менее крупные города, материковые регионы и другие части страны, однако конкретный объект все равно необходимо проверять на соответствие действующим требованиям программы.

Порог €250,000 представляет собой отдельную категорию и не привязан к конкретному региону Греции. Он применяется к недвижимости определенного типа.

Один из вариантов — покупка объекта, который был переведен из коммерческого фонда в жилой. Например, бывшее офисное, торговое или другое коммерческое помещение может быть реконструировано и официально переоформлено для использования в качестве жилья.

Вторая категория — недвижимость в зданиях, имеющих историческое или культурное значение и подлежащих восстановлению или реконструкции.

Для таких инвестиций минимальная стоимость составляет €250,000 независимо от расположения и площади объекта. Это означает, что соответствующая требованиям недвижимость может находиться в том числе в Афинах или другом регионе, где для стандартных жилых объектов действует порог €800,000.

Реконструированные проекты предполагают изменение назначения существующего объекта с коммерческого на жилое. На практике это могут быть бывшие офисные здания, магазины, склады или другие помещения, которые после реконструкции превращаются в жилую недвижимость.

Однако самого факта ремонта недостаточно. Изменение назначения должно быть оформлено юридически в соответствии с требованиями греческого законодательства.

Для «золотой визы» особенно важен момент завершения конверсии. Изменение назначения должно быть завершено до подачи заявления на вид на жительство. Поэтому покупателю необходимо проверять не только фактическое состояние квартиры, но и документы, подтверждающие законный перевод недвижимости в жилой фонд.

Для этой категории требование минимальной площади 120 м² не применяется.

Что нужно знать об исторической недвижимости

Второй способ воспользоваться порогом €250,000 связан с объектами, расположенными в зданиях, имеющих историческое или культурное значение.

Такой вариант отличается от покупки уже готовой стандартной квартиры. Инвестор принимает на себя обязательства, связанные с восстановлением недвижимости, а завершение реставрации имеет значение для дальнейшего сохранения статуса.

Поэтому при выборе исторического объекта необходимо учитывать не только первоначальную стоимость покупки, но и будущие расходы на восстановление, техническое состояние здания и требования к проведению работ.

Для стандартных инвестиционных порогов €400,000 и €800,000 необходимая сумма должна быть вложена в один объект недвижимости площадью не менее 120 м². Поэтому приобрести несколько небольших квартир и суммировать их стоимость для выполнения этих требований нельзя.

Для специальной категории с минимальным порогом €250,000 таких ограничений по количеству объектов и минимальной площади нет. Инвестор может приобрести один или несколько объектов при условии, что они соответствуют требованиям программы, а их общая стоимость составляет не менее €250,000.

Недвижимость, приобретенная для «золотой визы», может приносить арендный доход, однако действующие правила ограничивают способы ее использования.

Объекты Golden Visa можно сдавать в долгосрочную аренду. Использование такой недвижимости для краткосрочной аренды, в том числе через туристические платформы, не допускается.

Поэтому потенциальную доходность необходимо оценивать исходя из долгосрочного арендного рынка. Значение имеют расположение объекта, инфраструктура района, транспортная доступность, характеристики недвижимости и спрос со стороны постоянных арендаторов.

При выполнении инвестиционных и остальных требований заявителю выдается вид на жительство в Греции сроком на пять лет. Его можно продлевать следующими пятилетними периодами при условии сохранения соответствующей инвестиции и выполнения действующих требований программы.

Обязательного минимального срока проживания в Греции для сохранения статуса нет. Инвестор может постоянно жить в другой стране и использовать греческий ВНЖ в соответствии с установленными правилами.

ВНЖ также позволяет совершать краткосрочные поездки по государствам Шенгенской зоны без оформления отдельных шенгенских виз с соблюдением правила 90 дней в течение любого 180-дневного периода.

В заявление основного инвестора можно включить членов семьи. Программа распространяется на супруга или супругу, детей до 21 года, а также родителей основного заявителя и его супруга или супруги.

Для семьи не требуется приобретать отдельный объект на каждого человека. Одна инвестиция, соответствующая требованиям программы, может стать основанием для оформления ВНЖ Греции за покупку недвижимости основному заявителю и подходящим под условия родственникам.

При этом для каждого участника заявления необходимо подготовить установленный пакет документов и подтвердить семейные связи.

До заключения сделки необходимо подтвердить, что выбранный объект действительно соответствует требованиям программы. Особенно это важно для недвижимости с минимальным порогом €250,000, поскольку сниженная сумма применяется только при выполнении специальных условий.

Юридическая проверка должна охватывать право собственности, наличие обременений, разрешительную документацию и статус недвижимости. Для конверсионного проекта отдельно проверяется законность изменения назначения объекта.

Также необходимо заранее рассчитать полную стоимость сделки. Минимальные €250,000, €400,000 и €800,000 относятся непосредственно к инвестиционному требованию и не включают сопутствующие расходы на покупку и оформление недвижимости.

В 2026 году размер минимальной инвестиции в недвижимость для «золотой визы» Греции определяется категорией и расположением объекта. Для стандартной жилой недвижимости действуют пороги €400,000 и €800,000, причем необходимо приобрести один объект площадью от 120 м².

Минимальный порог €250,000 сохраняется для специальных категорий: объектов, переведенных из коммерческого фонда в жилой, и недвижимости в исторически или культурно значимых зданиях. В этих случаях требование к площади 120 м² и ограничение по количеству объектов не применяется.

Поэтому при выборе недвижимости важно оценивать не только ее цену. Юридический статус объекта, расположение, назначение необходимо проверить до заключения сделки. Это позволяет одновременно учитывать требования программы и долгосрочные цели инвестора.